最近跟朋友吃飯聊天的時候，談到了關於隔間套房的投資，2000萬的公寓，隔成七個房間(頂樓公寓加上上面的加蓋)。簡單的計算一下，貸款成數8成的話，要買下公寓需要400萬，而每間套房租金一萬的話，每年有84萬的收入(1*7*12)，投報率超過20%，即使扣掉利息也有15%，根本是天上掉下來的禮物。

聚餐結束以後，回家對於這個投資耿耿於懷，畢竟巴菲特的平均年報酬率也只有21%左右，只要多持有幾間這種隔間出租套房，不就人人都是巴菲特了，何必辛辛苦苦研究財報、研究基本面和產業？

這幾年，長輩一直鼓催我買房，手上的現金得來不易，買房不只付出辛苦的積蓄，還要揹上貸款，收入不能中斷的壓力也隨之而來，所以我也一直在思考要如何估算房價，到底錢放股票、基金、債券上比較好，還是別替別人繳房貸，自己買一間比較好，在行動之前我需要想透徹。

這次剛好有機會好好思考要如何評估房產的價值，我想到了投資的根本就是「用現金換取更多現金流」，也就是拿100元出來，要換得超過100元的現金流，不管投資的是股票、房產、債券、黃金還是比特幣。

從現金流來估值房產的話，我們要處理的問題就是每年能帶進多少現金、能帶進多少年的現金、折現率是多少，這些就跟評估股票一樣，將持有房產獲得的現金，經過折現以後在當下的價值。

實務上，我們不會想要算出精準的數字，只要抓出一個可能的獲利range，加上安全邊際以後，能有「下檔風險有限，獲利空間很大」的結果，就值得投資。

講完概念，實際來操作一遍來留下紀錄，以後要翻可以迅速地翻到想法。房屋每年能產生的收入是月租金 * 12 * 房間數，我們假設7間房間最低可以租到10000元，最多可以租到15000的價格，84萬(1*12*7)~126萬(1.5*12*7)。

因為貸款買入，所以同時也要付房貸，我用591的房貸試算功能，算出30年貸款每個月約要繳55000元(本金+利息)，如果考慮房屋每年還要5萬的修繕費用，則這個房產每年能帶來的自由現金流為收入-資出，也就是13萬(84-55000*12-5)～55萬(126-55000*12-5)。

有了每年的現金收益以後，接下來我們來考慮折現率，有些人持有房產很安心，可以接受較低的折現率，我們假設6%好了，而像我一樣覺得投資就是投資，我要比持有台灣大盤還高的報酬率，所以我就設定為9%。

將每年的自由現金流與折現率模型帶入折現率模型，並且設定每年3%的成長率(租金會隨著通膨成長)，我們可以得到折現後的價值是223萬(13萬自由現金流+9%折現率)~1888萬(55萬現金流+6%折現率)。

這是考量持有屋子到沒辦法產生現金的時候，但考量老舊房屋會都更，因此假設持有30年的時候遇到都更，且假設都更可以帶來1.5倍的價格提升，因此在都更的時候將房子賣出的獲利折現到現在，2000萬的房子都更後的折現價值為226萬(9%折現率)～522萬(6%折現率)。

但因為房子只持有30年，所以產生的現金流也只有30年，而不是原本的產生到沒辦法產生現金的那天，因此只持有30年帶來的現金折現過後是187萬(13萬自由現金流+9%折現率)~1098萬(55萬現金流+6%折現率)，然後加回賣出房子的收益，最後得到413萬(187+226)~1620萬(1098+522)。

得到價值的區間以後，別忘了加上安全邊際，在此我假設我需要30%的安全邊際，也就是價值區間還要打7折，加上安全邊際以後，價值區間變為289萬(413*0.7)~1134萬(1620*0.7)，或是不考慮都更的158萬(223*0.7)~1321萬(1888*0.7)。

得到這個區間以後，拿出400萬來獲得這個價值划不划算見仁見智，但至少我們心裡對資產價格有個底，也比較好拿捏願不願意投入資金。

最後，這篇的計算方式很粗糙，為了記錄方便沒有考慮空租、採取的租金上限樂觀(15000)，而且每年的修繕費用也是直接挑一個數字，實務上使用，請記得將以上變因做調查，進一步的限縮價值區間，對於決策會更有幫助。